青岛市房地产泡沫与银行风险实证研究
自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产价格也连续快速攀升。但是，由于房地产业具有较高的生产诱发系数，运作资金巨大，对国民经济发展尤其是银行业的稳定有着深远影响。面对房地产价格的节节上涨，房地产是否存在泡沫以及泡沫的大小成为社会各界关注的热点。本文针对房地产泡沫与银行风险之间存在的内在机理，以青岛为具体研究背景，通过理论研究与实证分析，全面而系统的深入研究房地产泡沫的形成、对银行的影响及其损害，在揭示其特质及内在作用机制的同时，为我们当前对房地产实施的宏观调控政策提供具有一定价值的科学依据。
本文研究从房地产泡沫相关理论问题出发，首先对房地产泡沫的形成机理和扩散效应进行了分析，得出房地产泡沫是由房地产商品的特殊性、地价的虚构性、房地产业与银行业的密切联系以及公众的心理预期、投机行为和从众行为等内外因素共同作用促成的。同时阐明由于在房地产泡沫的形成过程中，随着公众对房地产价格上升预期的增强，众多企业和个人通过借贷使用大量信贷资金进入到房地产市场进行投机，尤其是一些资金规模较大的投资者利用已经拥有，或者将要拥有的房地产作为抵押，获取大量的银行贷款对房地产市场进行投机炒作，使房地产价格被迅速推升。从而造成房地产价格以更快的速度、更大的幅度偏离其基本价值，泡沫被一步步吹大和积累。而房地产泡沫一旦形成，它便会通过一系列正反馈机制自我加强泡沫的强度直至破灭。
其次，本文在剖析银行体系自身存在的脆弱性的基础上，结合具体案例，通过对房地产泡沫与银行风险的传递效应分析，充分论证了房地产泡沫与银行风险的相关性，并指出由于银行贷款是以房地产市场价格为基础进行借贷的，在市场价格过分偏离其基本价值时，泡沫成分被大量转移给了银行，所以房地产泡沫的破灭将对银行业产生非常严重的后果。世界各国的实践表明，房地产泡沫的破裂对银行业造成的破坏程度极大而且影响持久。如上世纪80年代至90年代日本房地产泡沫破灭引发的银行危机，上世纪90年代泰国房地产泡沫破灭导致的席卷整个东南亚的金融危机，其后果至今还未彻底消除。
在上述理论研究的基础上，本文以青岛市为背景，对房地产泡沫与银行风险进行了实证分析。通过对青岛市房地产市场的生产层面、交易层面和消费层面，以及房价收入比、租售比、空置率等房地产泡沫评价指标进行统计分析判断，得出青岛市房地产市场已经出现了泡沫，在宏观政策不发生剧烈变动的条件下，短时间内泡沫不会破灭，房价还有可能进一步上升的论断。本文进一步从青岛市房地产业的融资结构、房地产开发企业的资质，以及银行个人住房抵押贷款业务的发展状况等方面分析，得出了青岛市房地产业这些年的高速增长主要是依赖银行支撑的结论，从而对青岛市房地产泡沫对银行风险的影响力做出测度和评估。银行一手给开发商贷款，一手给购房者贷款。而一些开发商和投资投机者，恰恰是凭借银行资金的大量注入，进行不停地炒作，最终将房价炒到一个很高的程度，形成了房地产泡沫。从而表明，房地产泡沫已给银行业带来了很大的潜在风险，泡沫一旦破灭，银行将产生大量的不良资产。最后本文还从宏观经济和区域背景两个方面分析了青岛市房地产泡沫的成因，并提出了抑制泡沫，防范银行风险，促进房地产业健康发展的政策建议。
房地产;风险;金融政策;金融危机;泡沫经济;青岛市
中国海洋大学
硕士
金融学
赵昕
2005
中文
F299.275.2;F832.5
53
2006-07-27（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）