青岛市住房价格调控研究
住宅产业是国民经济的重要增长点。我国任何一个消费领域都没有住宅房地产业对发展经济、扩大市场内需、提高人民生活水平的作用更大。合理的住房价格有利于城市经济的健康发展和社会的稳定。因此，建立其合理有效的住房价格调控机制，消除价格中不合理因素对住宅房地产业的不利影响，对解决城镇居民的住房问题，促进国民经济增长意义重大。
1999年以来，青岛市住宅房地产业进入了新一轮的发展期，全市房价大幅上扬。进入2004年，房屋销售价格涨幅又创新高，上涨速度明显快于全国其他主要城市。青岛住房价格的飞速增长已大大超过了同期物价涨幅，超出了居民的承受能力。
文章共分为四部分：
第一部分为住房价格形成的理论分析
阐述了住房价格是住宅商品价值和地租资本化的综合性货币表现，是房产价格和地产价格的统一。住房价格=住在房地产商品成本+合理利润+税金。影响住房价格的因素比较复杂。住房价格形成应具备三个条件：健全的住房市场主体、规范的政府价格管理职能、有效需求。对住房价格形成的影响因素有经济、社会、人口、行政、区域、物理、外币环境条件等。实践中，将住房开发过程中的各种成本因素全部加起来，再加上各种税费以及被政府规定的利润，形成住宅的“生产价格”。各成本因素之间相互作用，并受到收入水平、租赁市场发育状况、土地使用制度、房地产业政策等等诸多因素的影响，最终形成了住宅房地产的市场价格。
第二部分分析了青岛市住房价格现状及其影响
首先对1999年以来青岛市住房价格现状进行了分析，并与全国其他主要城市房价水平、全国平均水平以及同期物价水平进行比较，得到对青岛市近几年来住房价格的基本评价：即住房价格严重偏高，且增长速度过快。
其次分析了住房价格偏高主要对青岛市房地产市场以及对青岛市第三产业经济发展和城市建设的影响。
第三部分从住房价格构成方面的成本推动、现行的房地产税和费用、市场需求的拉动、供给和需求结构的失衡、人口因素、住宅供给市场因素及非理性因素等方面对青岛住房价格偏高的原因进行分析。
第四部分主要论述了对住房价格的进行宏观调控必要性和思路，并从调整土地价格、完善住房保证体系、调整房地产投资结构、完善住房交易市场以及加强监管等方面提出对策建议。
本文分析认为，住房价格的合理性影响到城市经济社会的各个方面，住宅房地产业对市场经济与居民生活水平有着重要的影响作用，因而有必要对青岛市的住房价格进行深入分析，寻求如何对住房价格进行合理有效的调控，以实现住房价格的理性回落，解决价格偏高问题的合理办法。
通过本文的分析，期望能够为青岛市政府对住宅房地产市场的宏观调控提供借鉴，有利于降低房地产市场的整体经营风险，促进青岛市宏观经济的健康发展；同时在对青岛市住房价格的具体分析与应用中，也检验和丰富了关于“住房价格形成”的相关理论，因此具有一定的理论和实际意义。
住房价格;地租;宏观调控;房地产;青岛市
中国海洋大学
硕士
金融学
王元月
2005
中文
F299.275.2
38
2006-07-27（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）