临沂鲁商中心城市综合体项目财务效益评估

康腾

中国海洋大学

摘要：

随着社会的发展，住宅地产和商业地产严格区分的形式已越来越不能满足人们对生活居住的要求。所以一种新型的地产开发模式——城市综合体应运而生。城市综合体在国外发展相对成熟，近年来才在国内逐渐发展起来。城市综合体建筑模式属于房地产项目，具有开发周期长、占用资金量大、空间上固定性等特征，对其财务状况的评估和测量关系到项目开发的必要性及盈利性。　　首先，本文从理论方面对财务效益进行简单概述，包括财务效益分析的内容、指标体系、财务效益分析的程序和方法等。其次，对临沂鲁商中心项目进行分板，包括开发商的介绍、项目实施的背景和意义、项目的市场状况、动态市场分析、SWOT分析、营销策略和建筑规划方案等。第三部分是本文的重点，在对临沂鲁商中心项目进行现金流预测的基础上，运用静态财务分析和动态财务分析，对项目的多个财务指标进行测量。并运用敏感性分析法和盈亏平衡分析法对该项目的风险承受能力进行预测。最后，根据本文的研究结论，为该项目的投资建设提供政策建议。　　通过数据预测、指标计算，得出:项目建设完成后，可实现68亿元销售收入，累计净利润达11亿元。而且该项目的各项静态财务指标和动态财务指标都较好，如投资利润率和投资利税率都在20％以上，静态投资回收期和动态投资回收期都小于3年、各年的利息备付率和偿债备付率也较高、财务内部收益率为74.44％、财务净现值为1.6亿元。说明该项目具有较好的盈利能力和偿债能力。通过敏感性分析方法得出，该项目的投资成本和销售价格上升或下降10％时，项目仍具有较高的投资利润率和较短的投资回收期;盈亏平衡分析法得出，该项目具有较低的盈亏平衡点，说明该项目的抗风险能力较强，受不确定性因素的影响较小。　　本文的创新点主要表现在以下两个方面:第一，充分利用静态和动态九大财务指标多角度多层次分析项目的盈利能力和偿债能力;其次，利用敏感性分析法和盈亏平衡分析法从四大角度深入探索不确定性因素对财务效益指标的影响。

关键词：房地产管理;城市综合体;财务效益;评价指标体系

授予单位：中国海洋大学

授予学位：硕士

学科专业：项目管理

导师姓名：郑慧

学位年度：2015

语种：中文

分类号：F299.233.3

页数：63

在线出版日期：2016-03-30（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）