我国土地交易制度变革研究
我国现行法律框架下,土地交易并非是土地所有权的交易,而是土地用益物权的交易。这是我国土地制度的一大特色,土地使用权成为土地交易的唯一对象。《物权法》在用益物权编中首次明确土地用益物权具体内容,它包含三个部分即建设用地使用权,土地承包经营权和宅基地使用权。因此,理论上土地交易的种类相应的可以分为建设用地使用权交易,土地承包经营权交易和宅基地使用权交易。《土地管理法》与《房地产管理法》是主要的两部土地管理法律规范,它们对土地用益物权交易(或习惯上称使用权流转)作出诸多限制性的规定。土地二元所有制是存在这些限制性规定的基础前提。根据土地管理法规,三种土地用益物权因所有制的背景不同,导致建设用地使用权需要分为城镇国有建设用地使用权与集体建设用地使用权;前者可以出让、转让、出租、抵押、入股等多种形式进行交易,后者只被允许因“破产”、“兼并”、“入股”、“联营”的特定方式发生流转。土地承包经营权既存在于农村集体土地之上,也存在在国家所有的土地上:但是《农村土地承包法》的内容没有束缚于土地权属的二元结构,而以取得土地承包经营权的方式是否为家庭区分为家庭土地承包经营权流转与以其他方式承包的经营权(即“四荒”土地承包经营权)流转;前者可以转包、互换、出租、转让,但不能如“四荒”地那样进行抵押。至于宅基地使用权只存在于集体所有的土地,它的流转受集体土地不能自由流转的大前提限制,其交易渠道非常狭窄。
另外,土地征收是将集体土地国有化并支付征收补偿款的行为,本质上,是以集体土地所有权为对象的交易;符合交易需要支付对价的属性,所以并入土地交易范畴。现实的土地征收面临征地补偿标准低,征地权被滥用等问题;如果把土地征收也纳入市场定价,实行完全的市场化征购,集体经济组织亦有权决定处分所属的土地,变为不仅仅是由政府单方面享有决定参与权的一项活动,会是最公平合理地解决现存矛盾的途径。时至今日,我国土地交易制度需要走出所有制的桎梏,建立消除所有制差别城乡统一的土地市场,有条件解禁集体土地流转,完善改革,平等保护国家、集体、私人土地权益,扩大集体、私人土地权益实现的途径,化解土地管理矛盾,引导各类土地权益在市场秩序下合理配置和流转。
土地交易;土地使用权;使用权流转;土地管理法;房地产管理法
中国海洋大学
硕士
法学
马英杰
2011
中文
D922.33;D920.4
36
2011-11-02（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）