土地储备项目融资及其风险控制研究--以恒信土地储备项目为例
土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措，也是房地产领域改革的一个热点。它最早起源于1896年的荷兰阿姆斯特丹，随后欧洲很多国家都实行了土地储备制度。国外许多学者认为土地储备具有促进城市有序发展、降低住房价格、平抑地价、抑制土地投机以及提高城市生态环境质量等作用。
由于土地资产价值巨大，土地整理费用比较高，在土地征购、整理和储备过程中必然要以大额资金占用为条件，并且要到土地供应阶段才能收回。因此，在土地收购储备供应的运作中，需要大量的资金垫支。国外土地储备的资金来源渠道主要有：长期低息贷款、土地银行债券、土地银行股票、民间资金等。就国内实际情况来看，由于融资渠道的单一和国内环境的不完善，我国土地储备项目的资金的主要来源于财政拨款、银行贷款以及预收土地款。如何开展土地储备融资，分散土地储备融资的风险，已经成为目前比较热门的话题。因此，笔者认为土地储备机构的资金融通管理不仅关系到储备机制能否有效运转，而且也是风险管理和成本控制的主要内容之一，有必要建立一套完整的可行性融资风险分析机制，以避免出现较大的融资风险，维护土地市场的稳定性。
本文具体结构如下：
第一章，首先阐述了项目融资的基本理论和融资流程，以土地储备的基本内涵和制度优势为出发点，阐述了土地储备的发展概况，指出稳定、可靠的资金来源是土地储备制度建立、发展和顺利运营的首要因素。随后介绍了土地储备制度的发展概况，详细列举了土地储备项目融资的方式和特点。第二章，引入我国的具体国情，通过具体介绍土地储备项目融资在我国的发展状况，如对经济的影响、资金的来源、融资方式等方面，探讨我国发展土地储备项目融资所存在的问题。第三章，首先从理论上对风险和项目风险的具体概念进行阐述，随后系统研究了土地储备项目融资中存在的主要风险，结合我国实情，从内部风险如资金风险、项目主体风险、管理风险，外部风险如政策性风险、地产泡沫风险、法律风险两个大方面详细阐述。第四章，在分析风险的基础上，主要从完善土地储备外部环境、健全相关法律法规体系、增强土地储备机构的运作能力、进一步规范商行业务操作流程、拓展多元化融资体系五个方面提出具体的防范措施，以期望进一步控制该项融资的风险。第五章，通过案例进行实践检验，进一步探讨符合我国国情的融资方式和风险防控对策。最后，对我国土地储备项目融资的发展进行总结，以期望在我国进一步创建健全完善的土地储备融资体系。
总之，笔者认为，通过我国近几年在土地储备工作的广泛开展和经验的进一步积累我国的土地储备贷款项目取得了很大的成果，也得到了广泛的承认和好评。但是，同时也应看到，由于缺乏科学理论的指导、资金筹措机制不健全以及没有强有力配套体系的支撑，土地储备融资在运作过程中面临着较大的风险。对土地储备贷款中的这些风险，相关部门应及时思考和制定对策，以保证贷款安全，防范金融风险，促进房地产市场和金融市场的稳定发展。
中国海洋大学
硕士
项目管理
李福柱;王宪明
2009
中文
F832.45
2011-06-30（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）