房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究
房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业的地位。房地产因其所固有的特殊性，决定了房地产投资具有周期长、投资额大、影响因素复杂等与其它投资不同的特点，这些特点决定了房地产投资是一种高风险的投资活动。如何估计和分析这些风险，较准确地进行房地产投资决策，是房地产投资者面临的迫切需要解决的问题。本文以这一实际问题为背景，较全面地分析了房地产投资中的风险因素，并力求找到一种较为科学的决策方法，来降低投资决策的风险程度。
房地产投资面临的风险多种多样，引起风险的原因也形形色色，其后果程度也各不相同，具体分析这些风险是进行投资决策首要的一个环节。本文根据房地产投资的特点，结合我国房地产业的现状，借鉴现代投资组合理论和资本资产定价模型中关于风险划分的思想，将房地产投资过程中存在的风险划分为系统风险和非系统风险，并对这两种风险进行了较为系统和详细的分析。房地产投资决策涉及的因素多、影响面广，并且这些因素具有一定的不确定性，因而房地产投资决策是一种风险决策。
房地产项目方案的选择是房地产开发过程中重要的决策问题之一。房地产投资者在决策时，需要根据历史资料或个人经验，预测未来房地产的市场状态，估计直接影响经济效益的各种技术经济数据，如销售单价、成本、收益、利率、工期等。然而，这种预测和估计往往带有一定的主观性，不能准确反映客观情况，因而就有可能造成决策失误。本文所提出的房地产贝叶斯风险决策方法能较好地弥补这个缺陷。它通过市场调查增加信息量，对先验概率进行修正，从而提高决策者对未来可能性的把握，达到降低决策风险的目的。
最后对河北省邯郸市xx项目风险决策时方案选择的实际情况进行了系统的分析、研究总结，以此给广大中小房地产企业以启示或参考的作用。实证分析同时表明，贝叶斯方法可以有效地进行房地产项目方案的选择，有利于减少项目开发的前期风险。贝叶斯方法提供了一种有效的风险预测手段，能够将主观估计与客观估计结合起来，并能随着资料的不断增加而不断进行预测，使得预测更加精确。最后本文对研究的结果进行总结分析了房地产投资贝叶斯风险决策方法本身存在的局限性，指出随着房地产投资市场的不断成熟以及新理论、新技术的应用，该方法将会得到不断完善和发展，其实用性也会得到较大提高。
房地产;投资决策;风险因素;贝叶斯风险决策
中国海洋大学
硕士
金融学
黄瑞芬
2009
中文
F299.233
69
2009-09-28（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）