房地产业多方行为规范博弈机制设计
改革开放30年以来，中国房地产市场发生了巨大的变化。从上个世纪90年代起，房地产业成为我国国民经济主要的增长行业。最近几年，我国房地产业快速发展，在各地地方经济发展中所占的分量越来越重，也在不同程度上带动了其他相关行业的发展。
目前，我国房地产投资与销售基本协调，总体供需两旺，态势良好，但随着市场经济的发展和各项改革的深入，房地产市场在发展中也存在不少问题，应引起我们的重视。这些问题的发生绝对不是偶然事件，必然有其制度方面的原因，房价上涨呼唤着认真严肃的经济学研究。
本文的研究目的是，通过运用博弈论、信息经济学及进化博弈理论模型，对我国房地产市场中开发商、政府、银行、消费者的各自的博弈行为进行分析，结合实际进行规范各方博弈行为的机制设计，通过研究，获得了以下研究成果与研究结论：
在我国的土地市场中，需要完善市场竞争机制和价格机制，加快行政决策法制化的步伐，以此来引导规范土地市场的秩序性。供地方式上，严格执行经营性土地一律进行招标、拍卖和挂牌出让的方式，打击房地产市场中的官商勾结行为，主要从制度、法律层面进行严厉的约束和制裁。另外，政府需要宏观调控房地产市场，合理制定土地供应计划，但是，政府也应该逐渐把土地供应向市场导向型转变。
房屋市场中，为了促使整个市场的健康发展和促进社会公平，各地方政府最根本的就是要遏制炒房现象，通过土地利益分配模式，关注城市弱势群体，并使得供给主体的开发点相同。调整土地供应结构，加大经济适用房所需用地的投入，减少其他高档层次住宅土地的投入量，这样的一增一减必须长期而坚定地执行，以明确政府在供给层面博弈中的承诺，使房地产商能够真正受到引导并调整投资方向。另外，也要加强拆迁管理，以降低对住宅市场产生较大影响的刚性需求。
在房地产金融市场，由于银行在一定程度上还是房地产开发的主要资金来源，所以银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。为了尽可能地降低银行风险，就需要银行加大自身的审查和监管力度，正确评估房地产开发项目的潜力和优劣，根据开发商的信用度和实力大小谨慎发放合作款项。同时，政府有关部门也要加强对房地产开发商和企业的管理与审核，对所有注册在记的房地产开发企业进行信用等级的分类，使他们意识到所面临的诚信问题，没有信用的公司将失去继续发展的机会。
现阶段，由于我国房地产市场机制的自身调节能力还不够强，所以政策层面的机制设计就显得尤为必要。希望本文的研究成果能对我国房地产市场的创新机制设计提供一些启示。
房地产业;博弈机制;竞争机制;价格机制;信息经济学
中国海洋大学
硕士
管理科学与工程
张勤生
2009
中文
F293.3
57
2009-09-28（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）